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记者调查合肥二手房交易市场:小心中介用假房源忽悠

合肥在线  2016-04-20 08:20   稿源: 新安晚报

  3月份,合肥二手房价格涨幅居全国第一,市场成交十分活跃。不过,随着市场持续走热,部分房产中介不守诚信的“伎俩”频频出现。近日二手房买卖纠纷明显增多。其中在看房、贷款、过户等重要环节,不少市民遭遇过陷阱。对此,记者调查并采访业内人士,从买方角度提供一些建议,以供参考。

  第一关:选中介

  查阅对方是否有两证

  记者了解到,合肥二手房中介门店有数千家,从业人员水平参差不齐。一些机构并不具备从业资质,但依然在市场上招揽客户开展业务。

  据了解,合肥市房产部门曾试图全面推行二手房网签,并要求房产中介备案,否则将无法开展业务。按照要求,房产中介备案必须具备三个条件:一是已取得营业执照,有30万元以上的注册资金;二是有1名全国房地产经纪人和1名安徽省房地产经纪人协理或2名以上安徽省房地产经纪人协理;三是机构的日常管理、档案管理、财务管理等各项管理制度健全。如按照这一门槛,很多小中介将被挤出市场。不过,由于房产部门机构职能整合等原因,二手房网签目前尚未全面推行,中介机构备案进程受到影响。

  【提醒】业内人士建议,市民买房选择中介时,要查阅对方是否具备“两证”,一是工商部门颁发的营业执照,二是房屋土地管理部门颁发的中介代理资质证书。中介机构如在房产部门有备案,将增加市民购房保障。此外,在正规的房产中介里,经纪人的购房经验比较丰富,会为购房者做好产权调查等一系列工作,让购房者省去不少精力。

  第二关:看房源

  个人房源多真实可信

  关于假房源,买过二手房的市民很多都遭遇过。这些房源有的是已经出售,但依然标注在售状态以招揽人气;有的是发布的照片与房源真实情况不符,甚至照片中的房源与真实房源不是同一套。在业内,假房源被称为“广告房源”,就是用来打广告的。直白了说,这种房源就是鱼饵,以此吸引客户来电,从而积攒更多的客户资源。

  假房源一直是房产中介行业长期存在的顽疾。此前,合肥市房产部门曾开展过专项整治,打击中介发布虚假房源的行为,不过目前来看,这一现象依然存在。

  【提醒】业内人士表示,市民购买二手房,可先仔细甄别寻找个人房源。这些房源大多真实可信,不过量很少。如果准备通过房产中介买房,最好直接去门店。登记时,可以先办理一个新手机号,并将其留给房产中介。等房屋买卖结束后,直接将这个号码停用,彻底摆脱骚扰。

  第三关:中介费

  合同中写明费用详情

  据了解,关于中介费收取标准,政府部门并无统一标准,各中介机构收费标准不一,弹性较大。目前,合肥大多数房产中介会按照总房价的2%收取中介费,买卖双方各承担1%。不过,由于合肥目前是卖方市场,中介费一般由买方全部承担。

  需要说明的是,物价部门对中介费曾有过规定:存量商品房买卖经纪服务费收费标准为成交价总额的0.8%~1.6%。虽然这一“限价”政策去年取消了,但依然可以作为市场参考,市民应做到“心中有数”。

  此外,由于目前市场竞争激烈,一些房产中介的收费标准会低于行业平均水平。市民在选择过程中,可以“货比三家”,选择性价比较高的中介。

  【提醒】二手房交易中,绝大多数房产中介会写明中介费收取标准。买方应充分了解市场行情,与房产中介积极议价。需要注意的是,议价结果一定要在合同中有所反映,防止中介事后不认可口头协商结果。除了收费标准,合同中还需注明房产中介应提供的具体服务及义务等。

  第四关:估房价

  房屋评估会影响贷款

  二手房交易流程中,房屋评估一般出现在计税和贷款环节,其主要目的是为征税和放贷提供依据。目前,合肥二手房市场向购房者收取房产评估费是普遍现象。合肥绝大多数银行将房屋评估作为贷款的前置条件,并要求贷款人承担评估费,由评估公司收取。

  据了解,合肥物价部门对房屋评估有政府指导价,但这一标准去年已经放开。一般来说,收取标准为房价的4‰,但大多数可以打折。

  【提醒】安徽事茂律师事务所律师王明红表示,评估费一般不会出现在经纪合同里,房产中介往往利用市民不懂行,在合同外另行收取。对此,市民应要求评估机构出具房产评估服务协议,明确具体收费标准,并签字确认。

  第五关:办过户

  事先约定何时交尾款

  关于先贷款还是先过户,不同的城市二手房交易流程有不同的规定。在深圳、上海等实行二手房网签的城市,一般是买方先申请贷款,银行审批同意贷款(出具同贷书)后,再办理过户手续。待房产过户到名下,买方再办理抵押手续,最后银行放款。

  而在合肥等城市,则是付完首付后先办理过户,然后银行审批贷款、放款。其间,若买方贷款办不下来,卖方的房子又已经在买方名下,支付尾款将成为双方难题。如果事先没有相应约定,卖方风险较大,颇为被动。

 【提醒】上述贷款纠纷,对买卖双方都会造成很大影响。作为卖方,可在房屋交易合同中约定若干时间后不支付尾款,将承担什么样的违约责任,特别是贷款办不下来该如何处理等,以此保障自己的权益。作为买方,应先了解政策背景,及时查询个人信用记录,以免因不良记录等影响贷款进程,给自己和别人带来不必要的损失。新安晚报安徽网记者胡霞利

  □小贴士

  被中介忽悠快拨962000

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