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安徽楼市去库存调查:个别楼盘火爆 楼市难言回暖

合肥在线  2016-04-29 13:44   稿源: 合肥在线

  虽然一系列利好政策让我省多地楼市出现回暖迹象,但“去库存”压力有增无减,现有商品住宅更是需要三年半才能卖完(详见本报昨日报道)。连日来,新安晚报、安徽网记者走访了铜陵、黄山、淮南三个具有代表性的城市,了解当地楼市“去库存”现状及面临的难题,并试图寻找我省“去库存”可能的出路。

  【铜陵:“蛰伏”四年,再现“小阳春”】

  铜陵,这座位于长江边的城市曾是全国最小的地级市,但人均GDP多年领跑全省。根据当地业内的统计,铜陵人均住宅拥有量达1.6套,一家三套房是很常见的事。然而,铜陵楼市的库存量却连续几年达到3万套。去库存,早在几年前就被当地各项优惠政策具象化了。去年年底以来,受全国楼市大环境影响,铜陵楼市在春节前后出现了难得一见的“小阳春”。当地房地产管理部门相关人士透露,“五一”期间该市还将出台更给力的购房优惠政策。

  “盛宴”持续十多年

  2011年上半年,铜陵楼市的“盛宴”达到顶峰,市区的楼盘开盘价甚至能秒杀合肥不少楼盘:均价接近8000元。

  铜陵人经常说起的“凯撒”夜总会,在他们心中更像是一道界限,用以区分“市区”和“郊区”。“过了‘凯撒’再往北,老铜陵人就认为到了郊区,他们眼里的市区只有那么小一片。”生长在铜陵的尹静(化名)至今还记得她几年前购置新房时,爸妈完全不能认同女儿“住到郊区去”。就连“凯撒”夜总会所在的北京路,道路南北两侧的房价也完全不同。这是铜陵本地人购房时最为看重的区位观念,难以撼动。

  本世纪初,尹静邻居家40多平方米的房子,卖了3万元,这被认为是“顶天”了。也差不多从那时起,老铜陵人对改善居住条件逐渐有了明晰的概念。

  此后十多年里,由于周边县城人口流入,铜陵房价不断攀升。铜陵人的财富衡量方式也悄然发生变化。“我爸妈家和我婆家分别有两套房子,但我妈还是要求我们结婚时再买一套新房。”

  人们对购房有着迫切需求,政府也乐见土地带来收入。铜陵楼市的这场“盛宴”在持续十多年后,于2011年上半年达到顶峰。2011年,铜陵市区的天瑞泓景苑开盘时的价格,甚至能秒杀合肥不少楼盘:均价接近8000元。有着楼市“盛宴”的大背景,再加上这个楼盘位于市中心优势位置,迎合了铜陵购房人对于区位的执念。卖出高价也不足为奇了。

  “那时候整个铜陵的商品房均价大概每平方米接近6000元,不少区位好的楼盘均价达到七八千。”安徽天九中联事业集团有限公司营销总监仝世学回忆起2011年的行情,在空中划了一道高速上涨的曲线。但随后,这个曲线从峰值直线跌了下去。

  高涨后突然“蛰伏”

  2011年末,随着国家对楼市的调控,“限购”“限贷”裹挟着不安的情绪,使得铜陵楼市几乎进入“冰点”。

  2011年,让仝世学印象最为深刻的事,也是当年铜陵楼市的转折性事件——当年10月恒大地产在铜陵率先降价。“当时以折扣的名义,房价从每平方米6300元直接降到5100元,降幅超过20%。”如今再谈起这件事,仝世学的表情仍有些惊诧。恒大地产或许是从全国整体的楼市行情中嗅到了一丝信息,并很快调整策略,做出了在当时看来特立独行的举动。

  在铜陵楼市占有相当大比例的开发商做出大幅降价的举动,无疑对当地整个楼市产生巨大冲击。紧随其后,很多开发商纷纷降价促销。“大家都是直接降价,平均降了有一千。”仝世学回忆。

  在2011年末,随着国家对楼市的调控,“限购”、“限贷”裹挟着不安的情绪,使得铜陵楼市几乎进入“冰点”,并且进入了长达四年的蛰伏。

  “无风雨也无晴天。”业内人士曾这么评价那几年铜陵楼市的状态。据有关资料统计,在2012年开始的4年时间内,铜陵住宅成交均价基本稳定在四五千元,销量虽有起伏,但再也难现2011年初的风光。

  在房产交易的前一个环节,铜陵土地拍卖也陷入尴尬境地。几年里,铜陵多宗土地拍卖大部分出现流拍。这种情况在2015年达到了极致——所有地块全部流拍。与此同时,铜陵多个楼盘蹒跚前行,除了隔段时间慢悠悠地加推几十套商品房,新楼盘屈指可数。

  难得一见“小阳春”

  今年以来,铜陵楼市月销量榜单上,第一名竟然出现了“破百套”的销量,不少楼盘均价也悄然上调一两百元。

  作为一家房地产企业营销部门小主管的铜陵人王军(化名),因为春节前在合肥买不到房子,干脆回到老家铜陵买了一套最好的学区房,准备把孩子送回老家上学。这是一个真实的故事,而且并非个例。

  “今年初,第一次在售楼部发现了返乡置业的热潮。”仝世学说这话是有依据的。看起来风尘仆仆的购房人,大多会让父母先来“问路”,了解楼盘大概情况。“一平方米4000多?可以买啊,不算贵。”这样的声音时常出现在售楼部。今年以来,仝世学已有三四拨朋友从合肥回到铜陵买房。

  不仅如此,2015年安庆市枞阳县划归铜陵市管辖,这使得铜陵的区域面积一下扩大一倍多,人口也陡增90多万。这也无形中为铜陵楼市提供了“储备力量”。

  而从全国楼市大背景来看,尤其是省会合肥,2015年年底兴起的一轮大涨让铜陵楼市多多少少恢复了些信心。铜陵上峰投资有限公司营销总监朱红迪介绍,从春节前夕至今,他们楼盘已经销售了120套,预计11月份将会加推三期450套商品房。“卖得好的一天有十来套。”

  没错,就在今年春节前后,铜陵楼市出现了难得一见的“小阳春”。作为深深扎根铜陵的专业房产资讯网站,铜陵新地产交易网有关人士对铜陵楼市也有着深切的感受。“铜陵不能跟合肥比,往年铜陵的楼盘一天能卖出一套就算是‘畅销盘’,月销量超过30套肯定排前3名,超过20套肯定能排前5名。”今年以来,铜陵楼市月销量榜单上,第一名竟然出现了“破百套”的销量,不少楼盘均价也悄然上调一两百元。

  去库存出路在哪?

  铜陵市将于今年“五一”期间再度“加码”购房优惠政策,继续以行政手段刺激楼市。楼市回暖,也让不少开发商摩拳擦掌。

  不过,“小阳春”显然无法从根本上消除铜陵楼市去库存压力。“2012年到2015年整个铜陵楼市都不太好,2014年开始很少推新房。这两年楼市的重心都在去库存。”朱红迪说。

  “铜陵楼市库存量和销量一直都在变化,我们每季度会统计月均销量。”铜陵新地产交易网有关人士介绍,按照去年底的销售速度,去库存大概需要三四年时间。而今年整体销量回暖,预计去库存可以提速,但这仍旧不是一个简单的任务。

  事实上,从2014年起,铜陵市政府已经祭出了“救市”利器,在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策。来自铜陵市房地产市场管理处的信息也显示,2015年该市出台购房阶段性补贴政策,分别对2015年2月11日至3月31日期间和6月1日至12月31日期间,在该市购买商品房并缴纳契税的购房人,由同级财政给予一定补贴。

  而据铜陵房地产管理部门相关人士透露,该市将于今年“五一”期间再度“加码”购房优惠政策,继续刺激楼市。楼市回暖,也让不少开发商摩拳擦掌。据铜陵房地产业内人士介绍,今年“金九银十”前夕,将有新的楼盘入市。

  如何摸准去库存出路,无论是对政府主管部门,还是对市场主体来说,都不是一件容易的事儿。

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