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假如合肥楼市崩盘

合肥在线  2016-05-19 08:37   稿源: 合肥在线

 

前有政务,后有滨湖,在政务区即将宣告进入二手房时代之后,滨湖区无疑成为下一个“接棒者”。拥有着无可比拟的政策资源支持,以及得天独厚的环巢湖生态资源,加上完善的交通、教育、医疗等配套,让该区域成为了购房者首选置业地,也是目前除了政务区外,最火热的楼市区域。

  回顾2016年以来的滨湖楼市,用“疯狂”来形容一点都不为过,表现在成交、供应、房价以及市场营销等各个方面,自始至终都成为合肥楼市的“焦点”。

 

,近一年以来合肥滨湖区一直维持高成交量状态,平均成交量高达1687套,在全市位列第一位,成为当之无愧的热门置业区域。不过从去年10月份开始,滨湖区供应量和成交量则出现逐月递减,尤其进入2016年以来,房企捂盘惜售,市场供应减少。表现在供应量方面,最低仅有112套入市,而直到今年4月,才出现集中放量。另外,在成交量方面,虽然市场需求出现下降,但整体仍处于居高不下的状态,比较稳定。

 

 

  在2016年1月之前,滨湖区房价一直保持着平稳上升的态势,8个月的时间,房价才上涨600多元/㎡。不过从今年1月份开始,在市场火爆大势影响下,滨湖房价上涨进入快速通道,短短的4个月,从9116元/㎡上涨至现在的10829元/㎡,涨幅达到1713元/㎡,完爆之前8个月的涨幅。另外,也就是从今年开始,滨湖区房价正式跨入万时代,甚至逼近11000元/㎡,可以预见的是,滨湖房价仍将上涨。

 

 

  进入2016年以来,合肥楼市可谓十分火热,以滨湖区为代表的区域,不少楼盘为了追求高溢价,不约而同延迟推盘、放缓推盘节奏,进一步加剧合肥房荒现象。而市场供应不足,区域内部分开发商们更是大肆涨价,甚至捆绑车位、毛坯变精装、内部销售,致使多数楼盘房价从曾经的“8”字头一跃成为万元盘,涨幅在20%-30%的项目更是比比皆是,而购房者“惧涨”,一定程度上也加速市场恐慌程度。而在4月份,政府出台调控意见下,区域内市场乱象有所缓解。

 

  但是,值得警醒的是:从区域内市场数据以及表现来看,进入4月份,滨湖区上涨势头有所放缓,表现在供应量增加、成交量维稳、房价涨幅收窄、整个市场营销趋于健康,联系到近期上级频繁为楼市发声,难道滨湖楼市拐点将至?

 

 

所以,对于想在滨湖置业的买房人,或许一大波“利好”消息正在来袭:

 

1

限购、限贷政策有望重新回归

 

  年初以来,合肥楼市持续高烧,开发商炒作以及投资客的涌入直接助推了滨湖房价的高涨,由此衍生出的市场乱象也是层出不穷,捂盘惜售、捆绑销售、暗开、卖号头等营销手段大行其道,进一步加剧了市场恐慌,致使购房者“惧涨”,被迫高价入局,甚至接受一系列不平等“条约”,仅为了成功买房。

 

  虽然上级层面也采取了一系列调控手段,但无法从根本上解决市场供需矛盾,合肥楼市依然延续火爆态势,最近更是被央视直接“点名”,这自然引起相关部门重视。今日,合肥房管局局长表态,称政府在必要的时候,会出台更为严格的政策,不排除限购限贷政策的重新回归,如果价格一直控制不下来,还会进一步加大政策力度调控。

 

  这对于滨湖区楼市来说,无疑敲响了一个“警钟”。如果限购限贷政策真的出台,这对于区域楼市无疑是沉重打击。相对于其他区域,滨湖区一直是合肥热门置业区域,不仅有普通购房者,更充斥大量投资客,且占极大的比例。早前,有数据显示,该类人群比例超过40%,如果真的实行限购限贷,无疑限制了这部分人群的投资需求,可能会导致整个市场需求量出现急速下滑。

2

增加土地供应 稳定市场预期

 

  从近年来合肥土地供应数据来看,不仅是滨湖区,甚至整个合肥土地供应量都呈现逐年下滑趋势,其中2015年合肥土地供应量仅为2013年的60%,与2014年相比,同样下滑21%。即使到了今年,市区优质土地供应也才5000多亩,其中滨湖区仅一千余亩,这与2015年的2040亩土地相比,降幅超过50%。而由于土地供应收紧,导致合肥地王频出,短短的几个月内,滨湖“地王”轮番被刷新,在全市独领风骚。

 

  不过在4月1日政府调控意见中,明确表示在城区增加15%以上土地供应,具体量化可能达到5000亩以上,尤其对价格涨幅过大区域采用增加土地供应来稳定预期。结合年初以来滨湖区楼市“过火”表现,很大程度因为新增供应无法跟上需求。因此,合肥房管局局长也表示,接下来会加大合肥推地力度,保证每个月不少于1000亩的土地供应,同时加大商品房的供应量,保证市场房源的平稳。

3

严格执行限价 房价势头得到控制

 

  进入2016年以来,滨湖区一直是合肥房价上涨的“领头羊”。短短几个月时间,区域内房价从原来8字头、9字头,一跃上涨至1.2、1.3万每平,现在想在滨湖买到1万以下的房子,实在是太难。如果再算上一些项目捆绑车位、绑家装,所折算成的购房成本,可能实际成本远远高于目前的房价水平。

 

  还好,现在一些楼盘备案价得到控制,像之前的万科蓝山、文一名门湖语、淮矿东方蓝海等项目,涨幅都“很好”的控制在2%-3%之间。这也贴近不少业内人士的说法,就是虽然合肥市区明面上还是“放价”状态,但私底下已经严格执行备案制度,即每个季度价格涨幅不得超过3%的规定。不过值得一提的是,所谓的“限价”主要针对一些老盘,对新盘要求依然宽松,但不得不否认的,目前滨湖区价格上涨势头得到一定程度控制。

4

万套房源供应 市场供货充足

 

  滨湖“房荒”现象更多源自开发商和投资客的自我炒作,通过制造市场恐慌,来抬高房价,强迫购房者买单,进而追求利润的最大化。其实,滨湖区一直都有房源供应,不过更多转为暗开和内部销售,从而出现了“无房可卖”的假象。另外,一些项目选择“待价而沽”、放缓推盘节奏,观察市场走向,等待合适时机进行推盘。

 

 

  从目前整个滨湖区域来看,下半年有大量房源入市。其中淮矿东方蓝海还有将近4000套住宅未售,据悉该项目总共48期,计划明年年底全部竣工,这意味着一年多时间内,可能要全部售出。另外,万达文旅城虽然现在主推商铺和车位,但仍有近5000套住宅还未开卖,项目计划2020年售完,按照进程计算,大概一年要卖出1500套;除了以上两个项目外,滨湖区信达金斗府、合肥云谷、宝能城、联投中心书城等项目还有近2万套住宅待售,这对于未来区域来说,无疑供应量充足,而购房者也无需担心无房可买。

5

新房房源激增 二手房热度或降温

 

  由于买房人普遍存在恐慌,“惧涨”的心理,加上一些中介和媒体的炒作,加速买卖方的出手速度,导致一段时间内滨湖区二手房热度和价格都处于居高不下的状态,更与新房出现严重倒挂。这种现象从年初一直延续至今,从4月份合肥一二手房价格对比来看,滨湖倒挂现象仍未得到改善,依然严重,差价在4000元/㎡以上。

 

 

  在二手房价格畸高和缺乏规范下,加上新房房源供应的增加,可能会催使不少打算入手二手房的买房人又回流到新房市场。另外,值得一提的是,相比较年初以来,现在的买房人更加的理性,观望情绪也显得浓厚,一些中介炒作手段也所失效,整个二手房市场有所降温,很有可能未来面临价格下滑。

 

小编寄语:滨湖啊~~空气好风景好规划好,现在就是房价不友好,如果有朝一日滨湖房价真的跌了,那小编可就看见了希望的曙光啊!!当然啦,其实更加希望大合肥每个区都能如此给力啊!

  编辑: 牛瞳 返回合肥在线首页
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