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合肥房地产业洗牌:中小企业生存难 房价回调难

合肥在线  2016-06-27 13:19   稿源: 合肥在线

合肥房地产业洗牌:中小企业生存难 房价回调难

合肥房地产业洗牌:中小企业生存难 房价回调难

记者了解到,深圳、上海在楼市限购限贷政策升级后,市场观望情绪变浓,无论是新房还是二手房市场成交量都出现下滑,房价涨幅也出现松动。那么,7月1日之后,合肥的限贷政策落地,楼市走向会如何?

销量:短期会有冲击,供需走向均衡

去年底开始,合肥楼市表现都十分不正常,热门区域房源紧俏,买房要找关系、拼运气,不时有消息传出楼盘销售对象大多为关系户,一般人想买都买不到。即便是一些城郊区域甚至县域,楼盘也几乎是开一个火一个,房源也都远超认购人数。那么限贷政策执行之后,合肥的房子还会那么火吗?销量是否会下滑?

百瑞地产资讯中心主编王敏表示,合肥的限贷政策提高了购房门槛,投资、投机需求得到部分抑制,可以预计短期内入市的购房者数量会有所减少。不过,当前合肥楼市的购房者资金组成较为复杂,此次限贷购房门槛提升,只能对部分购房者有“截流”效果,对具有较高购买力的投资客影响不大。毕竟首付比例提高,并不是剥去了购房资格,这部分投资客依然会进场购房。但对于合肥楼市供需平衡方面,限贷政策效果肯定会有所显现,“房荒”情况将有缓解,市场将逐渐回归正常。对于刚需客来说,买房可选择的空间将会变大。

至于销量方面,近来,合肥新房市场推盘量整体不大,因此虽然需求旺盛,但反映在销量上并不是特别高。近期,合肥市场对于商品房备案价格有所“放开”,入市的房源有所增多,如果这一趋势延续,合肥楼市供应量会有所增加,供需或走向均衡,整个市场将趋稳。

价格:整体回调很难,个盘或有松动

限贷政策对需求端会带来一定影响,购房者可能变少,那么是否会影响房价的走向?

合肥学院房地产研究所所长朱德开表示,合肥房价整体可能还会上扬,不过涨幅相比上半年可能有所变化。

这一方面因为“地王效应”的影响。一段时间以来,合肥的土地拍卖红火,不少区域出现“面粉(土地楼面价)”贵过“面包(房价)”的情况。这一方面推高了人们的心理预期,对其周边在售、待售楼盘定价带来较大影响,可能带动房价上涨;另一方面,地王变身高端豪宅入市,其本身对于房价来说也是拉涨“利器”。

此外,从供应端来看,下半年,合肥楼市库存或仍持续低位,这导致房价下降可能性较小。另外,合肥对商品房备案将建立价格缓释机制,实行“宽严适度”的差别化价格指导措施。这意味着楼盘可以综合考虑项目土地成本房屋类型等自行定价,上涨幅度也将根据市场供求规律决定,并不会像苏州等地对房价年度涨幅设上限。

不过,在合肥楼市这一波行情之下,也存在部分楼盘“浑水摸鱼”趁机暴涨的情况,上涨幅度动辄就是数千元。这部分楼盘的价值一定程度上是被高估了,后期随着定价逐渐回归市场本质,可能出现一定程度上的松动。二手房方面,前期房东盲目报价、坐地起价的情况时有出现,个别热门板块价格长期处于高位,但其实呈现“有价无市”的情况。随着政策信号对人们心理预期的影响,部分二手房价格可能出现议价空间。

行业影响)

房地产业将洗牌

中小企业生存难

此次合肥楼市调控新政,对于土地供应方式作出较大调整,规定开发商参与土地竞拍竞买保证金不低于参考总价的50%,这高出现行的标准;此外,缩短居住用地的土地出让金缴纳时限,出让金总额在20亿元以下(含20 亿元)的,须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清,出让金总额20亿元以上的,缴纳时间不超过6个月。对企业实力的要求提高,以后是不是拿地只有大企业的份?

对此,业内人士认为,一方面,竞买保证金的提高,使得进场竞拍的开发商门槛提高,可以防止部分开发商哄抬地价。目前,土地拍卖现场,一宗地动辄十几个开发商参与竞争,但其中并不是每个开发商报名初衷都是拿地,也有少数哄抬地价,目的是让自己的项目受益。

另外,企业资金实力要求提高,也将使得中小房企拿地变得越来越难。其实从近期合肥的土地拍卖来看,竞得地块的绝大多数为央企大佬、大企业,中小房企拿地不多。

不过业界认为,这一措施符合中央对于房地产业供给侧改革的预期。房地产行业的供给侧改革,或是从新一轮洗牌开始,一些实力不强的中小房企将被淘汰。通过兼并重组,房地产企业数量将减少,提高质量。目前化解房地产库存是关键任务,未来,房地产行业应在高端精品需求、中端改善型需求和基本居住型需求上精准供应,商品房供给结构或许会和现在有很大差别。

学者论道)

限贷有利挤泡沫

6月25日下午,清华大学经管学院在合肥举办“清华经管名师论坛安徽峰会”,著名经济学家、央行货币政策委员会委员、清华大学经管学院副院长白重恩教授解读在新的政治经济环境下未来政策与经济改革走向,也谈到对于楼市的看法。

白重恩表示,房价过快上涨,会吸引资本大量流向房地产市场,对实业造成挤出效应。另外,无论工业还是服务业,传统行业还是高科技行业,房地产价格对企业成本的影响都非常大。理性的房价才能更好地促进城市长远健康发展。白重恩表示,他最近也注意到包括合肥在内的二线城市房价上涨幅度颇高,而合肥最近出台的差别化信贷可以保障刚需,对于投机性需求则提高了门槛,有利于挤出市场可能存在的泡沫。(新安晚报)

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